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上海長寧稀缺77000㎡整售獨棟資產，毗鄰古北國際，區域地標待藏

發布時間：2025-06-16 瀏覽次數：44   來源：www.td03.cn

在上海虹橋經濟技術開發區與古北國際社區的黃金交匯點，陽光?新業中心以 77666㎡恢弘體量，鼎立延安高架 / 內環核心 CBD，成為長寧稀缺整售商辦地標。項目集 5A 甲級辦公與高端商業于一體，依托 40 年成熟商務底蘊、四軌環繞交通樞紐與國際級商圈配套，為跨國企業總部與投資者呈獻不可復制的核心區資產標桿。
一、核心區位：虹橋商務核芯，40 年成熟商圈地標
（一）雙 CBD 疊加的國際商務極點
項目踞守虹橋開發區核心地段 —— 這片自 1979 年規劃的涉外商務高地，歷經 40 年發展，已形成以國際貿易、總部經濟、高端服務為主導的產業集群，匯聚世界 500 強區域總部超 200 家，外籍人士聚居密度上海前三，是與陸家嘴、南京西路齊名的十大核心 CBD 之一。毗鄰古北國際社區（上海最早涉外住區，居住超 30 國人士），共享高端商業、國際教育等配套資源，成為外資企業進入中國的首選門戶。
（二）內環內稀缺整售資產，企業冠名首選

作為虹橋開發區內罕見的獨幢商辦物業，項目擁有絕佳城市昭示性 —— 外立面采用 LOW-E 全玻璃幕墻，270° 環幕視野俯瞰延安高架城市天際線，支持企業獨立冠名，打造區域級品牌地標。主樓 45859㎡辦公空間與裙樓 31806㎡旅館整售，產權明晰（主樓 33 本分層產證，裙樓 1 本獨立產證），適配總部自用、資產配置等多元需求，填補區域大型整售物業的市場空白。

二、四維交通：四軌雙高架，25 分鐘通達全球樞紐

（一）軌交樞紐：4 條地鐵線串聯全城商務脈絡
  • 2/3/4 號線中山公園站（步行 8 分鐘）：直達人民廣場、陸家嘴、前灘等核心商務區，30 分鐘覆蓋全市主要商圈；
  • 10 號線虹橋路站（步行 10 分鐘）：連通虹橋火車站、虹橋機場，快速接駁長三角高鐵網絡與國際航線，滿足高頻次商務出行需求。
（二）干道網絡：雙高架加持的效率引擎

緊鄰延安高架、內環高架兩大城市動脈，25 分鐘直達虹橋機場（年客流 4.5 億人次），60 分鐘速抵浦東機場；虹橋路、天山路等主干道環繞，15 分鐘可達靜安寺、徐家匯，形成「15 分鐘核心商圈通勤圈」，為企業高管與員工提供高效出行解決方案。

三、產品力解析：5A 甲級辦公 + 高端商業，全場景商務生態
（一）主樓辦公：定制化總部商務空間
  • 尺度奢闊：標準層面積約 2000㎡，4 米層高搭配無柱化空間，得房率達 78%，可靈活分割為開放辦公區、董事會議室、研發中心等模塊，適配金融、科技、跨國公司區域總部需求；
  • 硬件高配：6 部高速客梯（梯速 3.5 米 / 秒）、3 部貨梯，峰值時段等待時間＜40 秒；全樓宇配備中央空調 + 新風系統，PM2.5 智能過濾，打造健康辦公環境；
  • 冠名特權：樓頂與外立面可設置企業專屬 LOGO，首層 9 米挑高迎賓大堂，配備智能導視系統與 24 小時禮賓服務，彰顯總部企業尊貴形象。
（二）裙樓旅館：多元業態的價值延伸

31806㎡獨立裙樓規劃為高端商務酒店或商業綜合體，可引入精品酒店、會議中心、高端餐飲等業態，與主樓辦公形成「商務接待 - 會議服務 - 休閑消費」閉環。目前裙樓已預留餐飲排煙、通燃氣等設施，適配重餐飲、宴會中心等多元場景，填補區域高端商務配套缺口。

四、商圈配套：國際級資源環繞，激活全時商務價值
（一）高端商業集群，商務社交零障礙
  • 步行 10 分鐘可達：尚嘉中心（奢侈品購物中心）、虹橋南豐城（體驗式商業綜合體）、高島屋百貨（日系高端商場），滿足商務宴請、客戶接待、員工消費等多元需求；
  • 生態休閑配套：新虹橋中心花園、天山公園等城市綠地環繞，提供商務洽談的自然場景；東華大學毗鄰項目，可共享校園運動場地、學術資源，豐富企業員工生活。
（二）涉外生活圈，留住高端人才

古北國際社區內聚集耀中國際學校、協和雙語學校等 10 余所國際教育機構，以及和睦家醫院、百匯醫療等涉外醫療機構，為企業高管家庭提供從教育到醫療的全周期配套，解決人才落戶后顧之憂。

五、投資價值：20 億整售資產，核心區抗跌硬通貨
（一）稀缺性決定價值壁壘
  • 地段稀缺：虹橋開發區核心區近 5 年無新增商辦土地供應，本項目作為區域內少有的整售物業，填補市場空白；
  • 形態稀缺：獨幢建筑 + 企業冠名權，區別于傳統寫字樓，成為跨國企業樹立品牌形象的「實體名片」；
  • 產權稀缺：主樓分層產證可靈活分割出售，裙樓獨立產權適配酒店運營或整體持有，滿足不同投資策略。
（二）成熟運營保障，穩定收益可期
區域寫字樓租金達 12-15 元 /㎡/ 天，出租率常年保持 95% 以上；裙樓若改造為商務酒店，參考周邊同類物業（如虹橋金臣皇冠假日酒店），入住率可達 80%，年投資回報率超 6%。疊加虹橋開發區「十四五」規劃利好（預計新增總部企業 100 + 家），未來資產增值潛力清晰可見。
（三）政策紅利加持，企業發展加速器
享受長寧區「虹橋國際開放樞紐」專項政策：跨國公司地區總部最高獎勵 500 萬元，高新技術企業所得稅減免 15%，疊加人才落戶綠色通道、研發費用加計扣除等，切實降低企業運營成本。
六、未來藍圖：城市更新風口下的價值共同體
作為虹橋開發區「二次升級」的重要載體，陽光?新業中心不僅是物理空間的聚合，更是商務生態的構建者：
  • 產業協同：與周邊博世、聯合利華等跨國企業總部形成集群效應，共享行業峰會、政企對接等資源，助力企業快速融入國際商務網絡；
  • 城市地標：依托內環黃金區位與絕佳昭示性，成為延安高架沿線的視覺焦點，持續賦能企業品牌價值；
  • 資產傳承：核心區優質商辦物業抗跌性強，過往 10 年區域同類資產年均增值 12%，是穿越經濟周期的安全投資標的。


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