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得益于國內對疫情的有效控制，一度降至冰點的上海辦公樓市場正在快速升溫。

“我們發現，上海中央商務區和非中央商務區的辦公租賃業務都在恢復，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”近日，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜在向《中國經營報》在內的媒體記者介紹時表示。

據仲量聯行方面統計，今年一季度，上海全市辦公樓凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值。吸納量主要來自非中央商務區，而且截至2020年底規模已達1400余萬平方米，其中超過半數位于非中央商務區。非中央商務區內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。

不過，租賃需求上升的同時，商業地產投資情緒依然表現脆弱。去年底上海商業地產投資市場成交量曾出現強勢反彈，一季度的數據顯示，總成交量錄得136億元人民幣，環比下降了46%。

各區域空置率降低

一季度，上海共有四個辦公樓新項目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項目和長寧區新竣工項目租賃表現良好，中央商務區的空置率環比降低0.1個百分點至11.9%；前灘、北外灘等板塊的租賃需求也較為強勁，使得非中央商務區空置率降低0.7個百分點至28.8%。

據仲量聯行方面統計，受非中央商務區帶來的持續競爭壓力影響，中央商務區的租金環比下降0.6%。非中央商務區租金則環比小幅上漲0.6%。

一季度板塊表現分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業主在租金和免租期及裝修補貼等優惠措施方面還有談判空間。

仲量聯行上海商業地產部浦東租戶代表總監王岳介紹，租賃需求依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機會來升級或擴張搬遷至更高品質的新竣工項目。

隨著疫情影響逐漸消退，商業活動穩步恢復，內資企業的表現也愈加活躍。與2020年底相比，一季度內金融服務業的租賃需求有所增長，尤其是內資公募基金與證券類公司。

與上個季度自用客戶主導的辦公樓物業成交不同的是，今年一季度，上海商業地產投資市場出現了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。最大的投資亮點是，領展（link Reit）以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區域商場50%的股份。

仲量聯行華東區投資部總監葉建成認為，這筆交易表明，機構投資者對優質、穩定、長期的投資資產較為追捧。

市場固有格局在變

仲量聯行華東區董事總經理張靜表示：“上海辦公樓市場正在經歷轉型蛻變，上海多中心的發展模式，帶動了原屬非中央商務區的一些辦公板塊迅速興起，逐漸轉型成為功能齊全的商務區域。”

一些新興商務區承載了上海總部辦公的需求。在新興商務區各細分市場中，浦東的前灘板塊發展動能最為顯著。前灘是近兩年發展最迅速的新興板塊，自2017年第一棟甲級辦公樓竣工，截至2020年，已有約66萬平方米的辦公樓竣工。

在上海的辦公樓租戶構成中，金融服務業已成為基石行業，在上海甲級辦公樓里占比達36%。科技新媒體行業推動辦公樓需求持續增長，帶動辦公樓板塊的產業聚集。從辦公樓的租戶結構看，科技新媒體企業在中央商務區占比從2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商務區占比達21%。

隨著軌道交通的不斷發展，非中央商務區的軌道交通密度正逐步向中央商務區靠攏。根據仲量聯行地理信息平臺MapIT的計算，至2025年底，非中央商務區范圍內的地鐵總長將從2020年的230公里增加至329公里。新地鐵線路將拉近非中央商務區樓宇與地鐵站的距離，單個樓宇與地鐵站的距離也將縮短。項目通達性提升吸引了更多租戶向非中央商務區遷移。租戶向非中央商務區的搬遷整合與新項目的不斷竣工形成了聚集效應，為板塊帶來了新的動能。

“非中央商務區內諸多板塊的迅速崛起，已然改變了上海辦公樓市場的固有格局。上海現階段的辦公樓市場板塊格局變化，將為未來辦公樓市場的發展奠定基礎。”張靜表示。