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上海寫字樓出租網(wǎng)（http://www.td03.cn/）：虹橋商務區(qū)的「新時代」

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[ 導讀 ]

「新時代」下的虹橋商務區(qū)

或將持續(xù)催熱辦公物業(yè)

「十九大」之后，中國進入了一個「新時代」。

報告中指出，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段，這對經(jīng)濟發(fā)展方式提出了新的要求和目標，這就是建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系；而建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系則要以深化供給側結構性改革為主線，在中高端消費、創(chuàng)新引領、綠色低碳、共享經(jīng)濟、現(xiàn)代供應鏈、人力資本服務等領域培育新增長點、形成新動能。

與此同時，作為中國經(jīng)濟改革橋頭堡的上海，也再次明確了以自貿試驗區(qū)建設為突破口，加快構建開放型經(jīng)濟新體制，建設國際金融中心的發(fā)展目標。作為上海著力建設發(fā)展的重點區(qū)域之一，虹橋商務區(qū)自然也是新時代上海城市發(fā)展的重要一環(huán)。

新時代下的虹橋商務區(qū)扮演什么角色？

在上海建立國際金融中心，需要以目前的高科技行業(yè)、高端制造業(yè)以及國際貿易服務為抓手，開辟新的發(fā)展空間，在陸家嘴已經(jīng)開發(fā)完畢之后，作為上海第二個全力打造的商務區(qū)，虹橋商務區(qū)在打造國際金融中心過程中的分量不可謂不重。

拓展開放新格局：「軌陸空」三位一體綜合交通體系

報告中提出以「一帶一路 」建設為重點，加強創(chuàng)新能力開放合作，形成陸海內外聯(lián)動、東西雙向互濟的開放格局；而加強東西方雙向開放與交流的現(xiàn)實條件，首當其沖的便是交通了。就綜合交通系統(tǒng)來看，虹橋商務區(qū)是目前上海唯一一個集軌、陸、空交通于一體的商務區(qū)，比其他地方更有能力擔當拓展雙向開放格局這一任務。虹橋樞紐鐵路、民航輸送量已占全市 45% ，其中，鐵路輸送量占全市 64% 。上半年，虹橋樞紐總客流人數(shù)達 18982.41 萬人次，同比上漲 13.68% ，日均客流 104.87 萬人次。

虹橋樞紐輸送量全市占比

數(shù)據(jù)來源：虹橋商務區(qū)管委會官方網(wǎng)站 ?克而瑞咨詢制圖

另外，根據(jù)規(guī)劃虹橋未來將擁有十條磁懸浮列車的站臺，三十條城際及高速列車的站臺，一個能容五條線路的地鐵站，兩個能容納國內國際航班的機場航站樓和一個新的城際巴士總站；多種交通方式聯(lián)運，已使得虹橋成為世界規(guī)模最大、功能最全的綜合交通樞紐之一。這自然成為了虹橋商務區(qū)推動東西開放格局與吸引大量跨國企業(yè)入駐的一個得天獨厚的條件。

培育產(chǎn)業(yè)新增長：會展服務業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)

建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的的一個重要引擎就是產(chǎn)業(yè)轉型，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。眾所周知，虹橋商務區(qū)最大的一個助推器便是圍繞國家會展中心及其吸附效應所形成的會展服務業(yè)，今年以來，國家會展中心已舉辦 37 場展覽，包括服裝服飾展、國際汽車展、國際醫(yī)藥展等，共吸引 30 萬觀眾，可帶動周邊產(chǎn)業(yè)約 2000 億元的經(jīng)濟效益。

虹橋商務區(qū)六大產(chǎn)業(yè)

資料來源：公開資料 ?克而瑞咨詢制圖

除會展服務業(yè)之外，虹橋商務區(qū)還聚集了流通服務業(yè)、總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融服務業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)，這些代表未來發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)將會培育出新的產(chǎn)業(yè)增長點，使得虹橋商務區(qū)比其他區(qū)域更具高端產(chǎn)業(yè)基礎。

形成經(jīng)濟新動能：優(yōu)質企業(yè)集聚效應

截至 2017 年 8 月，虹橋商務區(qū)主功能區(qū)入駐企業(yè)累計 2154 戶，其中核心區(qū)共有企業(yè) 997 戶。上半年完成外資備案 50 個，引進合同外資 2793 萬美元，核心區(qū)共有續(xù)存外資 107 家，總計引進外資注冊資本 40.2 億美元，其中不乏世界 500 強和行業(yè)領先企業(yè)梅塞爾、羅氏、殼牌、安博物流、格蘭富、阿里巴巴等國內外有影響力的企業(yè)。

近百家上市公司區(qū)域總部與房企總部的落戶所構建的「總部經(jīng)濟」將有助于形成虹橋商務區(qū)乃至上海的經(jīng)濟新動能。國際金融中心的參與主體仍是企業(yè)，擁有眾多優(yōu)質企業(yè)總部的虹橋商務區(qū)自然也有先發(fā)優(yōu)勢。

炙手可熱的虹橋商務區(qū)辦公物業(yè)

隨著戰(zhàn)略地位的不斷上升和建設的加速，虹橋商務區(qū)的辦公集聚效應逐步凸顯，常駐人口的增加和大量企業(yè)總部的入駐，也為虹橋商務區(qū)注入了新的活力。

有人的地方，就有價值與增值

我們都知道， CBD 最重要的一點是集聚效應，國外如紐約曼哈頓、東京銀座，國內如上海陸家嘴、香港中環(huán)，這些地方無一不是因為高密度和強大的集聚效應才形成了巨大的財富效應。而虹橋商務區(qū)目前每天的常駐人口高達 20 多萬，是上海流動人口最多的一個地方，未來也將成為上海最有前景的地方。

從目前上海的情形來看，陸家嘴已開發(fā)完畢，但是上海吸納和集聚財富的容量仍在擴大，因此，下一個發(fā)展核心區(qū)域將出現(xiàn)在虹橋商務區(qū)。從資產(chǎn)增值情況來看，核心區(qū)一般比非核心區(qū)平均溢價率為增值 123.5% 。目前虹橋商務區(qū)雖然規(guī)劃有 87 平方公里，但最核心的只有 4.7 平方公里，在虹橋商務區(qū)擁有全業(yè)態(tài)綜合體的未來價值就如同目前陸家嘴的 IFC 一樣，不僅會成為未來的城市地標，物業(yè)價值也會逐年攀升。

核心區(qū)（紅色區(qū)域）僅占虹橋商務區(qū)總規(guī)劃5.4%

核心區(qū)商辦物業(yè)現(xiàn)狀：建得快，去得也快

到今年 6 月份，虹橋商務區(qū) 352 棟樓宇已有 344 棟實現(xiàn)結構封頂，占總量 97.7% ，建筑總面積 550 萬平方米（規(guī)劃總建筑面積 582 萬平方米，占比 94.5% ），完成竣工備案 310 萬平方米（占比 53.2% ），已投入運營的商辦面積達 114 萬平方米，占商辦總量的 46% 。如此快的建設速度，背后是政府資源的大力支持與傾斜。

我們再來看數(shù)據(jù)方面的表現(xiàn)。 2017 年前三季度，上海整體寫字樓供應量屈指可數(shù)，成交量同比下滑 53% 。但是，虹橋商務區(qū)所在的閔行區(qū)表現(xiàn)卻極為活躍，以約 27 萬平方米的成交面積位居上海前三季度寫字樓成交面積榜首，占整體交易量的 36.5% 。

整體來說，核心區(qū)內辦公物業(yè)去化較快，一些開盤較早的項目已無貨可售，目前在售體量并不大，在租的項目出租率也比較高。目前在售的幾個主要項目諸如虹橋協(xié)信中心、中駿廣場、虹橋正榮中心等有少量供貨，其中協(xié)信中心主打「花瓣型」寫字樓與自有商業(yè)配套，據(jù)了解，協(xié)信中心目前僅剩一棟花瓣商業(yè)只租不售；中駿廣場則主打「純商辦綜合體」，去年華夏人壽曾以近 17 億入駐簽約。

虹橋商務區(qū)核心區(qū)二區(qū)（北區(qū)）商辦項目概況

資料來源：CRIC ?克而瑞咨詢制圖

正榮中心則是另一個相當火爆的項目，其主要優(yōu)勢是昭示性最佳，距離虹橋樞紐最近；項目綠化率和景觀打造也很出色。區(qū)位優(yōu)勢和強大的產(chǎn)品力帶來了正榮中心的高去化，據(jù)了解，目前正榮中心南區(qū)已基本售罄，廣聯(lián)達、友邦吊頂、工商銀行、上海市國際展覽有限公司、歐普照明等知名企業(yè)已入駐。

正榮中心區(qū)位

正榮中心南區(qū)實景圖

正榮中心南區(qū)大堂

另外，正榮中心新推出的北區(qū)項目是核心區(qū)內唯一的 5500-6600㎡ 可售獨棟辦公物業(yè)，這也可見核心區(qū)內辦公物業(yè)的緊俏。目前該區(qū)域建筑外立面接近落成，這樣的稀缺性，勢必會進一步加劇其熱度。

正榮中心北區(qū)效果圖

正榮中心北區(qū)實景圖

從上海五年來辦公物業(yè)的成交價格走勢來看，像這樣的區(qū)域唯一可售型獨棟辦公物業(yè)，已不是未來增值多少的問題，而是買得到買不到的問題。

2012年-2016年上海辦公物業(yè)走勢

資料來源：CRIC ?克而瑞咨詢制圖

小結

未來，大虹橋區(qū)域將成為上海「后世博」階段重要的經(jīng)濟亮點，上海將形成東有「大浦東」，西有「大虹橋」的「雙引擎」格局，新時代下快速發(fā)展的虹橋商務中心，無論從購買自用型寫字樓還是尋求資產(chǎn)增值來說，都是一個炙手可熱之地。

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