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近日，多家商業地產機構相繼發布2020年第四季度及全年報告。數據顯示。2020年第四季度上海辦公樓凈吸納量顯著上升，而租金則有下行趨勢。預計2021年，上海優質寫字樓市場新增供應、凈吸納量將繼續上漲，受益于疫情的行業或受到關鍵政策扶持的行業有望推動租賃復蘇。

辦公樓凈吸納量超預期增長

多個報告顯示，2020年第四季度的上海寫字樓市場逐漸走出新冠疫情的影響，需求持續釋放，凈吸納量超預期增長。

高力國際數據顯示，2020年上半年，上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯。然而，2020年下半年市場需求強勢反彈，凈吸納量達到25萬平方米，和2019年同期相比上漲46%，和半年環比增長168%。高力國際指出，上海寫字樓市場四季度的凈吸納量創下

2018年第四季度以來的最高值。

仲量聯行的報告顯示，2020年四季度上海甲級辦公樓凈吸納量達到21.4萬平方米，環比增長32%。

全年來看，世邦魏理仕（CBRE）的數據顯示，上海寫字樓市場全年凈吸納量錄得49.4萬平方米，同比提升67%。

受進一步放寬外資金融業準入限制利好，2020下半年陸家嘴區域成為市場熱點，此外前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區子市場全年成交亦較為活躍。

高力國際的數據顯示，各行業吸納量占比中，金融行業寫字樓需求仍最為旺盛，達24%；科技行業超越專業服務業，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫療健康行業6%，在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。

其中，高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群指出：“內資的擴張是我們沒有想到的。”根據高力國際的報告，從需求端來看，以企業性質區分，內資企業占比56%，仍為需求主力。

吳群指出，從去年的情況來看，外資企業基本是“平移”，即以原本的規模搬遷，甚至個別企業因為工作模式的調整還會有輕微的減少辦公租賃面積，而內資企業則是擴大規模。

受益于疫情或受政策扶持行業有望推動租賃復蘇

持續的新增供應帶來了租金下行趨勢的延續。

高力國際的數據顯示，2020年上海寫字樓市場平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，同比有所下降。不過根據CBRE的數據，隨著市場下半年需求強勢回暖，租金降幅逐步收窄，第四季度環比跌幅僅錄得0.3%。

分區域來看，根據仲量聯行的報告，2020年第四季度中央商務區租金環比下降1.3%；非中央商務區整體租金環比下降0.9%。然而，包括前灘在內的部分板塊租賃勢頭強勁，自2020年下半年開始，已經實現租金增長。

不過，多家商業地產機構的報告均認為，疫情和供應影響或將使租金在短期承壓。

黃臻指出：“疫情對企業營商的影響將使企業對成本繼續保持敏感，加之供應充足，預計租金在2021年將繼續有所下降。受益于疫情的行業或受到關鍵政策扶持的行業有望推動租賃復蘇，包括科技新媒體、金融服務、醫療健康以及外資金融等企業。”

CBRE預測數據顯示，2021年全年上海優質寫字樓市場新增供應、凈吸納量將繼續上漲，租金或繼續下跌。其中新增供應約110萬平方米，租金或下降4%至3%。

零售物業市場方面，核心區域的空置率已經開始下降，租金也開始上漲。

CBRE的報告顯示，伴隨著下半年消費氛圍持續回暖帶動品牌租賃活動逐漸活躍，零售物業市場凈吸納量在第三季度由負轉正并在第四季度持續攀升，到2020年年末空置率回落至疫情前水平。

仲量聯行的報告顯示，隨著國內消費持續恢復，四季度市區零售物業凈吸納量上升至13.9萬平方米。高力國際的報告則顯示，得益于休閑餐飲和潮流運動品牌需求的快速回暖，以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴張，2020年下半年上海零售物業市場凈吸納量39萬平方米，空置率半年環比下降1.0%。

租金方面，高力國際的數據顯示，2020年上海零售物業市場平均租金為人民幣33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

從單季來看，仲量聯行指出，由于新開業項目預租及現有項目租戶調整進展較為順利，核心區空置率略有下降。同時，由于多個項目對餐飲及兒童教育類租戶的升級，非核心區空置率亦有微降。

與此同時，核心區域首層的租金不降反升。仲量聯行披露的數據顯示，2020年上海零售物業核心商圈的首層租金為48.6元每平方米每天，同比下降1.6%，環比上漲0.4%。

高力國際預計，2021年上海零售市場全年凈吸納量有望達到73萬平方米。其中，北外灘來福士、前灘太古里以及位于核心區改造入市的中信泰富廣場等共約99萬平方米新增供應即將入市。2022-2025年間，伴隨成熟區域項目的計劃入市，整體零售市場租金將保持平穩增長。未來5年租金平均增速或將達1.4%。

值得一提的是，根據仲量聯行的研究，受2020年奢侈品消費回流影響，中國奢侈品消費實現強勁反彈，預計2020年奢侈品市場的銷售額同比增長20%-30%。

大宗交易市場投資者意向顯著增強

投資市場方面，仲量聯行的報告顯示，2020年全年上海投資市場的總交易額為人民幣765億元。

其中，大部分的交易是由境內參與者完成的，尤其是本地的自用客。2020年全年自用客戶的成交占比高達67%。

仲聯量行的研究表明，在投資市場中，辦公樓仍是最受歡迎的板塊。雖然辦公樓租賃市場受到供應周期的壓力，但是由于自用買家的入市，辦公樓仍是市場參與者的首選資產類別。其成交量較去年持平，占總成交量的比重達到了82%。

值得一提的是，日前由CBRE促成的上海黃浦區核心商辦項目歌斐中心的出售或成為2020年第四季度價格最高的交易之一。歌斐中心樓內有眾多知名500強企業，出租率長期維持在九成以上。據澎湃新聞了解，建筑面積達74110平方米的歌斐中心以42.8億元的價格被平安信托拿下，達成2020年上海大宗交易市場的標志性交易。

另據CBRE的一份調研數據顯示，對2021年的中國內地大宗交易市場有投資意向的投資者占比57%，投資者意向的顯著增強，料大宗交易市場會快速回暖。而根據投資者在新冠疫情后對投資策略的調整意向來看，受影響最嚴重的是酒店，其次是購物中心，而受影響最輕的是高標倉庫，其次是數據中心。

CBRE調研數據顯示，79%的投資者更加重視租戶租金償付能力和租金增長能力，59%的投資者更加關注長期人口和技術趨勢。

CBRE華東區投資及資本市場負責人何樹奇表示：“未來六個月，中國經濟的復蘇速度將超前于其他成熟經濟體，這將吸引更多海內外的機構資本在商業地產領域進行配置。建議投資者多關注位于租賃需求旺盛且金融及TMT產業集聚板塊內的寫字樓及商務園區，以及受益于城市化和消費升級長期驅動下的零售資產及中高端長租公寓的投資機會。”