租用商業(yè)寫字樓時要考慮的標(biāo)準(zhǔn)？

問：關(guān)于如何租賃我的新地點而不被扯掉的任何建議？

答：? 租用商業(yè)寫字樓可能意味著進(jìn)入隱藏成本和高額費用的雷區(qū)。商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域充滿了具有豐富經(jīng)驗的專家，他們往往具有攻擊性，特別是對于新人而言。我的第一點建議是在你需要移動之前開始搜索你的下一個辦公室。你擁有的時間越多，談判期間的杠桿就越多。

但在我們解決你的談判策略之前，讓我們先從基礎(chǔ)知識開始。多少錢你能負(fù)擔(dān)得起？您需要在哪里 - 靠近供應(yīng)商，客戶，交通樞紐？你需要多少平方？您需要哪些功能（私人辦公室，開放式會議室，陳列室，帶接收碼頭的倉庫）？您希望哪些產(chǎn)品更高效（現(xiàn)場員工停車，價格低廉的電源）？

使用此標(biāo)準(zhǔn)列表購買商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，尋找專注于租戶方工作并具有您所需位置的百科知識的人。不要擔(dān)心傭金，這是由商業(yè)租賃雙方的房東支付的。

直到你和你的經(jīng)紀(jì)人提出至少兩三個候選人，你才應(yīng)該開始談判你的第一選擇。準(zhǔn)備好走開 - 并且意味著它。讓你的經(jīng)紀(jì)人處理談判。如果你很幸運，你會得到一個經(jīng)紀(jì)人，就像我為一家醫(yī)療器械研究公司尋找新空間時所擁有的那樣。他想出了一份符合我們需求的可用空間（和價格）清單，然后將這份清單記錄給我們現(xiàn)在的房東，他幾乎摔倒在地，給我們的交易比其他任何人都好。

最后提示：在您的經(jīng)紀(jì)人協(xié)商滿意的交易后，聘請房地產(chǎn)律師檢查租賃文件。你想要一個律師每天談判租約，而不是你的一般顧問。房地產(chǎn)律師將指出租約草案中的所有陷阱，以及應(yīng)該添加到租約中的缺失物品以供保護(hù)。

商業(yè)寫字樓列表

購買新空間時，我設(shè)置了一個電子表格來跟蹤和比較所有標(biāo)準(zhǔn)和變量。以下是您自己列表中需要考慮的一些要點。

?租金。詢問如何測量和計算可收費的平方英尺，以便您可以在建筑物之間進(jìn)行蘋果對比的比較。

?租賃期限。租約什么時候開始，什么時候到期？你能忍受長期租約（更好的交易）還是更喜歡續(xù)約的短期租約？房東會根據(jù)自己的需要選擇其中一個，特別是考慮到他們對建筑物的債務(wù)和貸方的要求。

?租金上漲。它們是如何計算的，它們是自動的嗎？

?額外費用。這包括公用事業(yè)，稅收和保險，以及公共區(qū)域維護(hù)或CAM收費。

?預(yù)付租金和/或存款。就像他們對公寓一樣，商業(yè)建筑的房東可能會要求提供第一個月和最后一個月的租金變化以及入住前的保證金。

? 改進(jìn)成本。這些費用通常由房東支付，房東將按照租約的長度按比例分配租金。根據(jù)您的業(yè)務(wù)，這可能涉及大筆資金，但房東通常在這里具有靈活性，特別是如果他的貸方合作。銀行可能同意向房東提供更多貸款，以換取與良好租戶長期租賃產(chǎn)生的風(fēng)險較小的現(xiàn)金流。

? 擴(kuò)建條件。誰需要批準(zhǔn)它，誰監(jiān)督它？

?維護(hù)和修理。與住宅租賃不同，商業(yè)租賃通常要求租戶支付所有維護(hù)費用，但外墻，屋頂和公共區(qū)域除外。

?分租權(quán)。你可以在什么條件下分租這個空間？

?排他性權(quán)利。如果您在零售業(yè)，您需要獨家經(jīng)營權(quán)，因此競爭對手無法在同一建筑物或綜合體中開設(shè)商店。

?將租約轉(zhuǎn)讓給新 租賃人的權(quán)利。在我們等待批準(zhǔn)租賃轉(zhuǎn)讓時，我曾經(jīng)讓房東支付了1.2億美元的公司出售費用。

?庫存留置權(quán)。如果您保留庫存，如果您的公司南下，房東是否有自動或高級留置權(quán)？（這取決于州法律和租賃條款。）